信托基金(Unit trust) vs 产业信托股(Reit)

今天我们不是想说到底投资哪一项会回酬比较高，然而有些时候确实要谨慎投资。

首先，我们先计算信托基金的其中两项：

 假设你在2007年用RM10K买下PCSF/ PUBLIC CHINA SELECT FUND (以发售价：RM 0.25/NAV计算)，到今天的RM 0.1940/NVA，您的存额为：RM 7,957.35。（包括分红）

7年里，你亏了RM 2,042.65，平均一年亏RM 291.81。

 假设你在2007年用RM10K买下PSEASF/ PUBLIC SOUTH EAST ASIA SELECT FUND (以发售价：RM 0.25/NAV计算)，到今天的RM 0.2924/NVA，您的存额为：RM 14,096.70。（包括分红）

7年里，你赚了RM 4,096.70，平均一年赚RM 585.24。

接下来，我们来算算产业信托股的回酬：

假设你在2012年投资RM10K，你可以买下10 UNIT PAVREIT (以RM 1.00/1000 UNIT SHARE计算)，到今天股价RM 1.50计算，您的存额为：RM 15,000.00，另加股息2年共：RM 0.1851/1000 x 10 UNIT: RM 1851.00。

2年里，你赚了RM 6,851.00，平均一年赚RM 3,425.50。

 假设你在2012年投资RM10K，你可以买下8 UNIT IGBREIT (以IPO发售价：RM 1.25/1000 UNIT SHARE计算)，到今天股价RM 1.33计算，您的存额为：RM 10,640.00，另加股息2年共：RM 0.1276/1000 x 8 UNIT: RM 1,020.80。

2年里，你赚了RM 1,660.80，平均一年赚RM 830.40。

备注：

PAVREIT IPO为 2011年12月7日，发售价 RM 0.90。

IGBREIT IPO 为 2012年9月21日，发售价 RM 1.25。

以上2项产托预计明年1月会分发股息。

结论：

投资风险是存在的，以上的分析在未来均可能带来变动。尤其产业信托股，其风险是比信托基金来得高，然而，用心做功课，投资效果都是预想不到的。

也不必为PCSF的回酬耿耿于怀，以目前中国的降息行动，未来的趋势无人能晓。

金融产品多的是，抱着不贪心的行为，去好好享受实在的回酬。

大马产业投资信托（REIT）2013年之总结

随着大马产业投资信托（REIT）的前景不明朗，很多分析员都不看好会有亮眼的成绩。

当中的不利因素包括了租金调幅受限，吉隆坡市政局（DBKL）或提高门牌税，成本上扬，办公空间过剩及即将实施的消费税系统等等。

然而，大马产托这种慢回酬，低风险的投资却让人又爱又恨。

我们先来看看它的种种数据 (图1)：

(1) 2013年三大营收之产托公司：

1. KLCC, 营收RM 1,278,752,000.00

2. IGBREIT, 营收RM 430,726,000.00

3. SUNREIT, 营收RM 415,946,000.00

(2) 2013年三大最高每股盈利(EPS; EARNING PER SHARE)之产托公司：

1. KLCC, 52.61仙

2. AXREIT, 24.30仙

3. ATRIUM, 20.04仙

(3) 2013年三大最低本益比(P/E; PRICE EARNING RATIO)之产托公司：

1. ATRIUM, 6.49倍

2. HEKTAR, 10.23倍

3. CMMT, 10.79倍

(4) 2013年三大最高每股股息(DPS; DIVIDEND PER SHARE)之产托公司：

1. KLCC, 28.94仙

2. AXREIT, 18.50仙

3. TWRREIT, 10.70仙

(5) 2013年三大最高周息率(DY; DIVIDEND YIELD)之产托公司：

1. YTLREIT, 10.24%

2. UOAREIT, 7.36%

3. ARREIT, 7.26%

(6) 2013年三大最高净资产收益率(ROE; RETURN ON EQUITY)之产托公司：

1. ATRIUM, 14.85%

2. SUNREIT, 11.95%

3. AXREIT, 10.90%

(7) 2013年三大最高资产负债比率(GEARING RATIO)之产托公司：

1. YTLREIT, 52.66%

2. ALAQAR, 46.68%

3. HEKTAR, 40.19%

备注： KLCC是唯一以合订式产业与信托集团（STAPLED GROUP）

接下来，我们来看看3年之平均数据 (图2)：

1. 平均最高营收：SUNREIT, RM 383,262,000.00

2. 平均最低营收：ATRIUM, RM 15,654,000.00

3. 平均最高每股盈利(EPS)：AXREIT, 22.75仙

4. 平均最低每股盈利(EPS)：ARREIT, 8.42仙

5. 平均最高本益比(P/E)：AHP, 13.34倍

6. 平均最低本益比(P/E)：ATRIUM, 6.87倍

7. 平均最高每股股息(DPS)：AXREIT, 18.10仙

8. 平均最低每股股息(DPS)：ALAQAR, 6.45仙

9. 平均最高周息率(DY)：TWRREIT, 7.85%

10. 平均最低周息率(DY)：ALAQAR, 5.10%

11. 平均最高净资产收益率(ROE)：ATRIUM, 14.46%

12. 平均最低净资产收益率(ROE)：AHP, 5.56%

备注：3年之数据不包括IGBREIT（上市于2012年）, KLCC（上市于2013年）及PAVREIT（上市于2012年）.

保险储蓄计划 vs 定期存款回酬

市面上现有的保险储蓄计划/保险养老计划（Saving/ Endowment plan）林林总总，多到数都数不完。

保险代理员常跟你说，你只需要每年或固定几年投上（储蓄）一定的保费，在N年后，你就可以享有很高的回酬！比钱放在银行更好！

也常常说：“投资累积财富 保障幸福人生！”

然而，这些储蓄计划的回酬却不比定期存款（Fixed deposit）回酬来得好。

怎么说？

我们先来看看G公司的30年储蓄计划。（附图1）

在首10年，你每年定期缴上年保费5,000.00，您的总投资为50,000.00。

在第16年至第30年，你每年可以领取6,150.00，你总共可领取92,250.00。

整个计划大概有84.5%的回酬，看来不错。可是，用30年计算，你每年只有区区2.85%的回酬而已！（附图4）

我们来看看定期存款（Fixed deposit）回酬。（附图2）

这里我附上3种的定期存款回酬率。第一，你可以选择一次过存入50，000.00，以每年年复利3%利息计算，30年后，你可以得到117，828.28，高达135.66%的回酬率，相等于每年有4.52%的回酬！（附图4）

第二，你或者选择每年定期拿3%的定期存款利息，30年后，你就拿了45，000.00的利息！

又或者选择第三，在首10年里，每年定期存入5，000.00。在10年过后以每年年复利3%利息计算，到第30年后，你总共可得到103，525.21，或等于每年3.57%的回酬！（附图4）

我们再来看看A公司的20年储蓄计划。（附图1）

这个计划会比G公司的计划回酬好一点，因为这个计划是在第20年后才拿钱（退保价值），而不是在后期的每年拿钱。

在首6年，你每年定期缴上年保费4，000.00，您的总投资为24，000.00。

在第20年后，你总共可领取39，941.50。这里的回酬是以平均回酬计算，根据保险单（Policy）的总退保价值（1）和总退保价值（2）。

整个计划大概有66.42%的回酬，用20年计算，你每年有3.32%的回酬！（附图4）

我们来看看定期存款（Fixed deposit）回酬。（附图3）

这里我同样附上3种的定期存款回酬率。第一，你可以选择一次过存入24，000.00，以每年年复利3%利息计算，20年后，你可以得到24，084.15，相等于75.35%的回酬率，或每年有3.77%的回酬！（附图4）

第二，你或者选择每年定期拿3%的定期存款利息，20年后，你就拿了14，400.00的利息！

再或者选择第三，在首6年里，每年定期存入4，000.00。在6年过后以每年年复利3%利息计算，到第20年后，你总共可得到39，136.20，或等于每年3.15%的回酬！（附图4）

总结：

（1）   3%的定期存款利息只是土算，目前很多银行都介于3.1%至3.3%的定期存款利息。

（2）   以上的保险储蓄计划都是以基本回酬计算，还未包括附属细节的条例。有者可能跟你说，若要有更好的回酬，延迟拿钱吧！

（3）   根据G公司的储蓄计划分析，它比定期存款利息少51.16%

（4）   根据A公司的储蓄计划分析，它比定期存款利息少8.93%

（5）   如果根据A公司的年退保最低保障回酬（Surrender value ll）32，756.00计算，20年的总回酬率只有区区36.48%，相等于每年1.82%而已，比定期存款利息少了38.87%

股票投资基本法：NTA

股票投资基本法：NTA

NTA就是NET TANGIBLE ASSET，中文译为有形资产净值。

有形净值债务率是企业负债总额与有形净值的百分比。有形净值是股东权益减去无形资产净值，即股东具有所有权的有形资产的净值。

它是不包括无形资产。无形资产就是INTANGIBLE ASSET。公司的无形资产主要是商誉(Goodwill)，执照(license)和收购溢价(Premium on acquisition)。

NTA的算法就是把公司的股东基金SHARE HOLDERS FUND除以它的股本SHARE CAPITAL再减去它的无形资产INTANGIBLE ASSET就可得到它的每股净资产。

每股净资产就是NET TANGIBLE ASSET per share简称NTA per share或者NTA。

NTA越高就是说公司的累积盈利越多。NTA高的股票派送红股的机会就越高，但是红股要如何送法是由公司自己决定。

举个例子：

GUH (3247) 现在的NTA是2.50零吉。它的票面值是1零吉。
如果它要每1股送1股，在完成之后它的NTA就会变成1.25零吉。(2.50/2=1.25)

它不能每1股送3股，因为它的NTA在完成之后只剩下0.625零吉，少过它的1.00零吉票面值。(2.50/4=0.625)

有些公司年年赚大钱也从来没有发红股，NTA也没有增加，是因为公司把赚来的钱当作股息分发给股东。

新的一年，新的组合。

选了14个股项做研究，都是二三线股。

会再深入看会不会是 亮眼的遗珠。

股票投资基本法：P/E

PE就是PRICE EARNING RATIO，中文译为本益比。

PE的算法简单，我们只需要把一只股票的股价除以它的每股净利就可得到它的本益比PE。
(PE＝PRICE/EARNING PER SHARE)

举个例子：

PAVREIT (PAVILION REAL ESTATE INV TRUST)
在31/12/2013的财政年报，它的每股净利(EARNING PER SHARE)是0.1088；

它的股价(PRICE)是1.28零吉。

PE的算法就是：
PE=PRICE/EPS
PE=1.28/0.1088
PE=11.77
所以它的本益比PE就是11.77

PE是随着股价而变动的，股价上升PE就会随着上升，股价下跌PE就会随着下跌。
假设pavreit的股价上升到2.00零吉，它的PE就是：2.00/0.1088=18.38
假设pavreit的股价下跌到0.50零吉，它的PE就是：0.50/0.10=4.60

如果我们想买股，PE是越低越好。PE低就代表股价便宜。
如果我们想卖股，PE是越高越好。PE高就代表股价昂贵。

有的时候股价纹风不动，PE也会变动的。例如：
pavreit的股价停留在1.28零吉，而它的2014年最新业绩却公布了。
假设它的EPS下降了一半，只剩0.05零吉。那么它的PE就会变成25.6。
PE=PRICE/EPS
PE=1.28/0.05
PE=25.6
假设它的EPS上升了一倍，达到0.20零吉。那么它的PE就会变成6.4。
PE=PRICE/EPS
PE=1.28/0.20
PE=6.4

那么多少的PE才是合理的呢？
依我个人的看法，只要它比定期存款的PE低就是合理的了。

定期存款也有它的PE吗？
当然有。

那么现在定期存款的PE是多少？
今天定期存款的利息是3.10巴仙。
1.00零吉的存款一年只能赚0.031零吉。
所以PRICE＝1.00,EPS=0.031
PE=PRICE/EPS
PE=1.00/0.031
PE=22.2
所以今天定期存款的PE就是32.25。

结论：
本益比PE是用来衡量股票的价值。但是我们却要灵活应用，不能死板。PE的妙用是预测未来的股价，所以未来的PE比过去的PE来得重要。如何预测未来的PE才是决定投资的成败关键。