大马产业投资信托（REIT）2015年之总结

随着YTLREIT于昨天公布业绩，这里简单的做了个部分大马产业投资信托（REIT）的总结。

(1) 2015年三大最高每股盈利(EPS)之产托公司：

1. KLCC, 62.68仙

2. UOAREIT, 25.82仙

3. SUNREIT, 18.73仙

(2) 2013年三大最高每股股息(DPS)之产托公司：

1. KLCC, 34.65仙

2. AXREIT, 12.60仙

3. UOAREIT, 11.02仙

(3) 2015年三大最高每股净资产(NTA)之产托公司：

1. KLCC, RM 6.95

2. TWRREIT, RM 1.9377

3. HEKTAR, RM 1.4586

(4) 2015年按年成长三大最高每股盈利(EPS)之产托公司：

1. UOAREIT, 122.39%

2. SUNREIT, 30.34%

3. KLCC, 20.65%

(5) 2015年按年成长三大最高每股股息(DPS)之产托公司：

1. MQREIT, 32.75%

2. IGBREIT, 5.13%

3. PAVREIT, 3.39%

(6) 2015年按年成长三大最高每股净资产(NTA)之产托公司：

1. YTLREIT, 18.62%

2. UOAREIT, 10.02%

3. SUNREIT, 8.02%

(7) 2015年按年成长三大最高股价之产托公司：

1. UOAREIT, 11.89%

2. KLCC, 6.97%

3. PAVREIT, 6.16%

(8) 2015年三大最低P/E之产托公司：

1. UOAREIT, 6.2%

2. SUNREIT, 7.79%

3. ATRIUM, 8.68%

(9) 2015年三大最高DY之产托公司：

1. MQREIT, 7.73%

2. AXIS, 7.68%

3. ATRIUM, 7.65%

「加碼」

「加碼」兩個字，寫來簡單、說得容易，但是真正上了股市戰場，執行起來卻非常困難。會讓你賺大錢的通常是向上加碼，而最難的也是向上加碼。一般人通常是向下加碼，也就是攤平損失，但是也愈套愈深。

只有打敗人性，看對趨勢並且進場加碼，才能成為股市贏家。

以上是来自SMART自学网的一篇文章。

小弟以两个产托组合作一些分享。

先以亏损「加碼」举例，若你不幸在12年8月30日以1.07的价钱买入AMFIRST （5120） 1000股，您的本钱是RM 1070.00，意味以截至上週五的71.5仙最後掛價計算，你共亏了RM 355.

若你现在「加碼」一千股，您的攤平价将是89.25仙，是共持有2000股，但你还是亏RM 355.

如果股价从71.5仙上升至89.25仙，意味成本价将会攤平，这就是向下加碼，攤平損失。

接下来看看如何向上加碼，若你很幸运的在13年12月17日以1.25的价钱买入PAVREIT （5212）1000股，您的本钱就是RM1250.00，意味以截至上週五的1.60最後掛價計算，你共赚了RM 350.

若你现在「加碼」一千股，您的成平价将是RM 1425，是共持有2000股，同样赚了RM 350.

假设股价会从1.60上升至1.70，就会再赚取 RM 200，总共赚取RM550. 然而，如果没有「加碼」，你只能赚取 RM 100，总共RM450。

向上加碼会让你賺更多錢，但成本价也会随你的「加碼」而「加碼」，这就是最難的向上加碼。

马顿派息3仙

马顿(MALTON,6181,主板产业股)在10月29日宣布每股派息3仙，除权日是12月29日，收息日为1月29日。

以上週闭市股价0.795计算，週息率接近4%回酬。

手上3大皇牌产业工程，首选无疑是佔地50英亩的武吉加里尔城，包括预计2017年完工的112间商业店铺、预计2018年完工的武吉加里尔柏威年广场，与预计2019年完工的1098间服务式公寓。

今年5月，獨資子公司Domain資源私人有限公司，接獲由Harmoni Perkasa私人有限公司頒發的工程意向書（LOA），建設和完成一座Royale Pavilion酒店，合約總值2億800萬令吉。

马顿另一世界级水准的综合产业“柏威年白沙罗高原”, 预计合約總值也将达7億300萬令吉。

这项白沙罗市中心的重建计划包括11栋办公楼、3栋服务式公寓和一个零售广场。

商场的蜕变：大馬凱德商托（CMMT 5180）

大馬凱德商托日前（15日）向馬證交所報備，隨著管理公司大馬凱德產托管理私人有限公司易名為CapitaLand Malaysia Mall 產托管理公司，該產托也建議易名為CapitaLand Malaysia Mall 產托。

很巧合的，在13日，大馬凱德商托在东海岸版刊登了一篇广告，名为：CAPITALANDS GRAND DRAW 2015，凡在旗下商场购物都有机会赢取奖品。

以负面来看，消费者少了，购物商场需要更多的方式来吸引消费者；反之，购物商场的管理层却很积极地经营商场。

无可否认，大馬凱德商托的管理层翻新商场做得很出色，以东海岸商场为例，小弟也曾经参与部分设计工程，管理层的要求高且严格，连租客也吃不消。

大馬凱德商托的股价曾经在2013年初问鼎1.9+，且以目前1.40的股价计算，回调大概3成，再看看最近两季股息的0.0899仙，週息率达6%。

回看今年大馬凱德商托首与次季的业绩，东海岸商场均为主要收入。

至于广告中的QUEENSBAY MALL何时才能注入大馬凱德商托，让人期待。

以下是大馬凱德商托Results Slides中的东海岸广场部分附图。

信托基金(Unit trust) vs 产业信托股(Reit)

今天我们不是想说到底投资哪一项会回酬比较高，然而有些时候确实要谨慎投资。

首先，我们先计算信托基金的其中两项：

 假设你在2007年用RM10K买下PCSF/ PUBLIC CHINA SELECT FUND (以发售价：RM 0.25/NAV计算)，到今天的RM 0.1940/NVA，您的存额为：RM 7,957.35。（包括分红）

7年里，你亏了RM 2,042.65，平均一年亏RM 291.81。

 假设你在2007年用RM10K买下PSEASF/ PUBLIC SOUTH EAST ASIA SELECT FUND (以发售价：RM 0.25/NAV计算)，到今天的RM 0.2924/NVA，您的存额为：RM 14,096.70。（包括分红）

7年里，你赚了RM 4,096.70，平均一年赚RM 585.24。

接下来，我们来算算产业信托股的回酬：

假设你在2012年投资RM10K，你可以买下10 UNIT PAVREIT (以RM 1.00/1000 UNIT SHARE计算)，到今天股价RM 1.50计算，您的存额为：RM 15,000.00，另加股息2年共：RM 0.1851/1000 x 10 UNIT: RM 1851.00。

2年里，你赚了RM 6,851.00，平均一年赚RM 3,425.50。

 假设你在2012年投资RM10K，你可以买下8 UNIT IGBREIT (以IPO发售价：RM 1.25/1000 UNIT SHARE计算)，到今天股价RM 1.33计算，您的存额为：RM 10,640.00，另加股息2年共：RM 0.1276/1000 x 8 UNIT: RM 1,020.80。

2年里，你赚了RM 1,660.80，平均一年赚RM 830.40。

备注：

PAVREIT IPO为 2011年12月7日，发售价 RM 0.90。

IGBREIT IPO 为 2012年9月21日，发售价 RM 1.25。

以上2项产托预计明年1月会分发股息。

结论：

投资风险是存在的，以上的分析在未来均可能带来变动。尤其产业信托股，其风险是比信托基金来得高，然而，用心做功课，投资效果都是预想不到的。

也不必为PCSF的回酬耿耿于怀，以目前中国的降息行动，未来的趋势无人能晓。

金融产品多的是，抱着不贪心的行为，去好好享受实在的回酬。

大马产业投资信托（REIT）2013年之总结

随着大马产业投资信托（REIT）的前景不明朗，很多分析员都不看好会有亮眼的成绩。

当中的不利因素包括了租金调幅受限，吉隆坡市政局（DBKL）或提高门牌税，成本上扬，办公空间过剩及即将实施的消费税系统等等。

然而，大马产托这种慢回酬，低风险的投资却让人又爱又恨。

我们先来看看它的种种数据 (图1)：

(1) 2013年三大营收之产托公司：

1. KLCC, 营收RM 1,278,752,000.00

2. IGBREIT, 营收RM 430,726,000.00

3. SUNREIT, 营收RM 415,946,000.00

(2) 2013年三大最高每股盈利(EPS; EARNING PER SHARE)之产托公司：

1. KLCC, 52.61仙

2. AXREIT, 24.30仙

3. ATRIUM, 20.04仙

(3) 2013年三大最低本益比(P/E; PRICE EARNING RATIO)之产托公司：

1. ATRIUM, 6.49倍

2. HEKTAR, 10.23倍

3. CMMT, 10.79倍

(4) 2013年三大最高每股股息(DPS; DIVIDEND PER SHARE)之产托公司：

1. KLCC, 28.94仙

2. AXREIT, 18.50仙

3. TWRREIT, 10.70仙

(5) 2013年三大最高周息率(DY; DIVIDEND YIELD)之产托公司：

1. YTLREIT, 10.24%

2. UOAREIT, 7.36%

3. ARREIT, 7.26%

(6) 2013年三大最高净资产收益率(ROE; RETURN ON EQUITY)之产托公司：

1. ATRIUM, 14.85%

2. SUNREIT, 11.95%

3. AXREIT, 10.90%

(7) 2013年三大最高资产负债比率(GEARING RATIO)之产托公司：

1. YTLREIT, 52.66%

2. ALAQAR, 46.68%

3. HEKTAR, 40.19%

备注： KLCC是唯一以合订式产业与信托集团（STAPLED GROUP）

接下来，我们来看看3年之平均数据 (图2)：

1. 平均最高营收：SUNREIT, RM 383,262,000.00

2. 平均最低营收：ATRIUM, RM 15,654,000.00

3. 平均最高每股盈利(EPS)：AXREIT, 22.75仙

4. 平均最低每股盈利(EPS)：ARREIT, 8.42仙

5. 平均最高本益比(P/E)：AHP, 13.34倍

6. 平均最低本益比(P/E)：ATRIUM, 6.87倍

7. 平均最高每股股息(DPS)：AXREIT, 18.10仙

8. 平均最低每股股息(DPS)：ALAQAR, 6.45仙

9. 平均最高周息率(DY)：TWRREIT, 7.85%

10. 平均最低周息率(DY)：ALAQAR, 5.10%

11. 平均最高净资产收益率(ROE)：ATRIUM, 14.46%

12. 平均最低净资产收益率(ROE)：AHP, 5.56%

备注：3年之数据不包括IGBREIT（上市于2012年）, KLCC（上市于2013年）及PAVREIT（上市于2012年）.

保险储蓄计划 vs 定期存款回酬

市面上现有的保险储蓄计划/保险养老计划（Saving/ Endowment plan）林林总总，多到数都数不完。

保险代理员常跟你说，你只需要每年或固定几年投上（储蓄）一定的保费，在N年后，你就可以享有很高的回酬！比钱放在银行更好！

也常常说：“投资累积财富 保障幸福人生！”

然而，这些储蓄计划的回酬却不比定期存款（Fixed deposit）回酬来得好。

怎么说？

我们先来看看G公司的30年储蓄计划。（附图1）

在首10年，你每年定期缴上年保费5,000.00，您的总投资为50,000.00。

在第16年至第30年，你每年可以领取6,150.00，你总共可领取92,250.00。

整个计划大概有84.5%的回酬，看来不错。可是，用30年计算，你每年只有区区2.85%的回酬而已！（附图4）

我们来看看定期存款（Fixed deposit）回酬。（附图2）

这里我附上3种的定期存款回酬率。第一，你可以选择一次过存入50，000.00，以每年年复利3%利息计算，30年后，你可以得到117，828.28，高达135.66%的回酬率，相等于每年有4.52%的回酬！（附图4）

第二，你或者选择每年定期拿3%的定期存款利息，30年后，你就拿了45，000.00的利息！

又或者选择第三，在首10年里，每年定期存入5，000.00。在10年过后以每年年复利3%利息计算，到第30年后，你总共可得到103，525.21，或等于每年3.57%的回酬！（附图4）

我们再来看看A公司的20年储蓄计划。（附图1）

这个计划会比G公司的计划回酬好一点，因为这个计划是在第20年后才拿钱（退保价值），而不是在后期的每年拿钱。

在首6年，你每年定期缴上年保费4，000.00，您的总投资为24，000.00。

在第20年后，你总共可领取39，941.50。这里的回酬是以平均回酬计算，根据保险单（Policy）的总退保价值（1）和总退保价值（2）。

整个计划大概有66.42%的回酬，用20年计算，你每年有3.32%的回酬！（附图4）

我们来看看定期存款（Fixed deposit）回酬。（附图3）

这里我同样附上3种的定期存款回酬率。第一，你可以选择一次过存入24，000.00，以每年年复利3%利息计算，20年后，你可以得到24，084.15，相等于75.35%的回酬率，或每年有3.77%的回酬！（附图4）

第二，你或者选择每年定期拿3%的定期存款利息，20年后，你就拿了14，400.00的利息！

再或者选择第三，在首6年里，每年定期存入4，000.00。在6年过后以每年年复利3%利息计算，到第20年后，你总共可得到39，136.20，或等于每年3.15%的回酬！（附图4）

总结：

（1）   3%的定期存款利息只是土算，目前很多银行都介于3.1%至3.3%的定期存款利息。

（2）   以上的保险储蓄计划都是以基本回酬计算，还未包括附属细节的条例。有者可能跟你说，若要有更好的回酬，延迟拿钱吧！

（3）   根据G公司的储蓄计划分析，它比定期存款利息少51.16%

（4）   根据A公司的储蓄计划分析，它比定期存款利息少8.93%

（5）   如果根据A公司的年退保最低保障回酬（Surrender value ll）32，756.00计算，20年的总回酬率只有区区36.48%，相等于每年1.82%而已，比定期存款利息少了38.87%